ما هو إشعار الإخلاء؟
إشعار الإخلاء هو مستند قانوني رسمي يوجّهه المالك (المؤجر) إلى المستأجر، يطلب منه فيه إخلاء العقار خلال مدة محددة ولسبب معترف به قانوناً. وحتى يكون الإشعار صحيحاً ونافذاً في دبي، يجب أن يُصاغ بشكل سليم، ويُصدَّق لدى الكاتب العدل، ويُبلَّغ للمستأجر عبر قناة رسمية معتمدة.
تنظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي قوانينُ الإيجارات — وعلى رأسها القانون رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم (33) لسنة 2008 — التي تحدد الأسباب المشروعة للإخلاء ومدد الإشعار الواجبة وطريقة التبليغ.
الإشعار المرسل عبر واتساب أو البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية غير معترف به قانوناً. يجب أن يتم التبليغ عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل لضمان صحة الإشعار وإثبات استلامه.
الأسباب القانونية للإخلاء (إخلاء المالك للمستأجر)
يفرّق القانون بين حالتين رئيسيتين، ولكل منهما مدة إشعار مختلفة:
أولاً: الإخلاء عند انتهاء العقد (إشعار 12 شهراً)
إذا لم يكن هناك مخالفة من المستأجر، فلا يجوز إخلاؤه إلا عند انتهاء مدة العقد، وبعد إشعاره قبل 12 شهراً من تاريخ الإخلاء المطلوب، عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل، ولأحد الأسباب التالية:
- رغبة المالك في بيع العقار
- حاجة المالك لاستخدام العقار لسكنه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (بشرط ألا يملك عقاراً بديلاً مناسباً)
- حاجة العقار لهدم وإعادة بناء (بعد الحصول على موافقات الجهات المختصة)
- حاجة العقار لصيانة أو ترميم شامل لا يمكن تنفيذه مع بقاء المستأجر (بتقرير فني معتمد من بلدية دبي)
ثانياً: الإخلاء بسبب مخالفة المستأجر (إشعار 30 يوماً)
في حالات مخالفة المستأجر، يُمنح مهلة 30 يوماً لتصحيح المخالفة قبل اللجوء لمركز فض المنازعات، ومن أبرز هذه الحالات:
- التأخر عن سداد الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ التبليغ بالسداد
- التأجير من الباطن دون موافقة المالك الكتابية
- استخدام العقار لغرض مخالف للعقد أو لغرض غير قانوني
- إلحاق ضرر جسيم بالعقار بسبب الإهمال أو سوء الاستخدام
تنبيه: لا يجوز للمالك إخلاء المستأجر بنفسه — كقطع الكهرباء أو الماء أو تغيير الأقفال — فهذه أفعال يجرّمها القانون. الطريق القانوني الوحيد هو الإشعار الرسمي ثم رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية إن لزم. كما أن المالك الذي يُخلي المستأجر بحجة الاستخدام الشخصي ثم يؤجّر العقار لغيره قد يُلزَم بتعويض المستأجر.
ماذا يجب أن يتضمّن الإشعار؟
- بيانات المالك (الاسم ومعلومات التواصل)
- بيانات المستأجر وعنوان العقار
- السبب القانوني للإخلاء بوضوح
- المدة القانونية للإشعار (12 شهراً أو 30 يوماً حسب الحالة)
- الإشارة لعقد الإيجار ورقم تسجيل إيجاري (Ejari)
- التوقيع الرسمي والتاريخ
المستندات المطلوبة
عقد الإيجار مسجّل في إيجاري (Ejari)
شهادة ملكية العقار (Title Deed)
هوية المالك / جواز السفر
بيانات المستأجر وعنوان العقار
خطوات إصدار إشعار الإخلاء
١
تواصل معنا عبر واتساب
أرسل تفاصيل الحالة وسبب الإخلاء، وسنرشدك للمدة القانونية الصحيحة
٢
صياغة الإشعار
نُعدّ نص الإشعار بالصيغة القانونية الصحيحة باللغة العربية مع ذكر السبب والسند القانوني
٣
التصديق والترجمة
تصديق الإشعار لدى الكاتب العدل وترجمته عند الحاجة لتبليغ المستأجر غير الناطق بالعربية
٤
التبليغ الرسمي
تبليغ المستأجر عبر قناة رسمية معتمدة مع إثبات الاستلام — وهو شرط أساسي لصحة الإشعار
٥
استلام الإشعار وإثبات التبليغ
تصلك نسخة موثّقة من الإشعار مع ما يثبت التبليغ، جاهزة للاستخدام أمام مركز فض المنازعات إن لزم
*الشروط والأحكام المتعلقة بالسعر
- إعداد مسودة الإشعار وتصديقه باللغة العربية فقط.
- السعر يشمل الصياغة والتصديق والترجمة والتبليغ الرسمي.
- ترتيب إجراءات التوثيق أونلاين أو حضورياً في المكتب.
- متابعة العميل حتى إتمام التبليغ، بشرط اكتمال المستندات وعدم وجود ملاحظات من الكاتب العدل.
- الاستفادة من العرض غير متاحة في العطلات الرسمية وعطلات نهاية الأسبوع.
الأسئلة الشائعة
كم مدة الإشعار المطلوبة لإخلاء المستأجر في دبي؟
تعتمد المدة على سبب الإخلاء: 12 شهراً عند انتهاء العقد لأسباب كالبيع أو الاستخدام الشخصي أو الهدم أو الترميم الشامل، و30 يوماً في حالات مخالفة المستأجر مثل التأخر عن سداد الإيجار.
هل الإشعار عبر واتساب أو الإيميل صالح قانوناً؟
لا. لا يُعترف قانوناً إلا بالإشعار المبلَّغ عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل مع إثبات الاستلام. الرسائل النصية أو واتساب أو البريد الإلكتروني لا تُعتبر تبليغاً صحيحاً.
هل يمكن إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد؟
لا يجوز إلا في حالات مخالفة المستأجر (كعدم سداد الإيجار أو التأجير من الباطن أو إساءة الاستخدام)، وبعد منحه مهلة 30 يوماً لتصحيح المخالفة. أما لأسباب البيع أو الاستخدام الشخصي فلا يكون الإخلاء إلا عند انتهاء العقد وبإشعار 12 شهراً.
ماذا لو رفض المستأجر الإخلاء بعد انتهاء مدة الإشعار؟
يحق للمالك رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك، الذي يراجع الحالة ويصدر قراراً مُلزِماً، ويتم التنفيذ عبر قسم التنفيذ بالمحكمة.
كم تكلف خدمة إشعار الإخلاء؟
تبدأ من 1260 درهم إماراتي شاملةً الصياغة والتصديق والترجمة والتبليغ الرسمي، وفق الشروط والأحكام المبيّنة أعلاه.